Ngày 18/01/2024, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội bế mạc Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Với đa số phiếu tán thành Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Dự thảo Luật Đất đai sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 260 điều, sau đây là tóm tắt các thay đổi lớn của Luật đất đai sửa đổi được 79land.vn tổng hợp từ nhiều nguồn.
TÓM TẮT THAY ĐỔI LỚN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI
Thứ nhất: Không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất. Đây là điều quan trọng nhất, nhức nhối nhất khiến luật đất đai sửa đổi bị chậm trễ thông qua.
=> Các công ty đang ôm đất đầu cơ đất nợ thuế sẽ bị thu hồi đất, tạo ra 1 nguồn cung lớn cho các CDT mới có năng lực triển khai tạo sản phẩm thật đưa ra thị trường. Giảm bớt tình trạng ôm găm đất được giao. Gây thiệt hại lớn nguồn lực. Tuy nhiên điều này sẽ làm nhiều công ty đang ôm nhiều đất đầu cơ, không có thực lực phá sản.
Thứ 2: Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất trên cơ sở xác định lại giá nộp thuế theo giá thực tế.
=> Tạo cơ hội làm lại cho những DN đã bị vi phạm trước đó, hợp thức hoá tài sản cho dân cũng như doanh nghiệp để giảm bớt nợ xấu trên bảng cân đối ngân hàng.
Thứ 3: Xây nhà lưu trú cho công nhân KCN, NOXH được miễn, giảm tiền tiền thuê đất
=> tăng thêm nguồn cung bđs cho thuê, về lâu dài sẽ có tác động làm giảm giá thuê nhà. Rất tích cực.
Thứ 4: Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
=>> Chủ đầu tư phải thương lượng trực tiếp với dân để thu hồi đất. Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, Doanh nghiệp Bất động sản lập dự án mới sẽ khó khăn trong việc thương lượng để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường, chi phí Giải phóng mặt bằng chắc chắn sẽ tăng lên do giá đất được xác định lại sẽ có xu hướng tăng mạnh. Thúc đẩy việc M&A dự án cũ và triển khai ngay vào thực tế thay vì tạo mới.
Thứ 5: Đang thuê đất trả tiền 01 lần có thể chuyển sang trả hàng năm
=>> Tạo sự linh động cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Điều 6: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm
=>> Tránh tiêu cực về việc được hưởng những ưu đãi của nhà nước
Điều 7: Quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà tài sản gắn theo đất bao gồm điều kiện xác định hiện trạng giao dịch. Xây trái phép, hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ sẽ khó được hoàn tất giao dịch.
=>> Bổ sung thêm những điều kiện để việc chuyển nhượng Bất động sản diễn ra minh bạch hơn. Tránh những vụ việc đáng tiếc như trong quá khứ, giảm khiếu kiện đông người gây mất trật tự và an sinh xã hội.
Điều 8: Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
=>> Thúc đẩy việc sản xuất nông nghiệp dựa trên quy mô và công nghiệp thay vì sản xuất hộ gia đình manh mún.
Điều 9. Được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác
=> Tạo thuận lợi hơn nữa cho ngành BĐS KCN, thúc đẩy M&A bds thương mại công nghiệp, thu hút thêm FDI
Tóm lại
Những Công ty Bất động sản nhỏ có đất đã hoàn thiện pháp lý được hưởng cơ chế cũ được hưởng lợi lớn từ luật đất đai mới. Với luật này đa phần các công ty mới tham gia vào thị trường BDS ko thể cạnh tranh với công ty BDS được hưởng cơ chế cũ và đất đã giải phóng mặt bằng trước đó. Nên sẽ thúc đẩy hoạt động MA lại các dự án cũ.
Riêng việc quy định ban hành giá đất hàng năm thì việc giải phóng mặt bằng chắc chắn đội giá lên rất lớn đồng thời tạo áp lực doanh nghiệp phải tính toán giữ lại dự án bất động sản nào và nhượng M&A dự án nào thay vì găm giữ. Hệ quả là làm nhiều doanh nghiệp đầu cơ bất động sản phá sản nhưng giúp tách bạch tài sản góp phần vào giải quyết nợ xấu nhanh chóng thay vì kéo dài thời gian thở oxy chống đỡ nhưng nợ xấu ngày thêm trầm trọng.
Luật bds sửa đổi đi theo hướng ép xây nhà bán, nhà để an cư thay vì phân lô hoặc đầu cơ. Tuy nhiên hiệu quả sẽ còn phụ thuộc vào tốc độ triển khai luật, các thông tư hướng dẫn trong 2024, 2025.
Xem thêm: Chi tiết: 11 nội dung quan trọng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)